【摘要】房地产公司的销售额大幅提升，直接取决于建筑规划设计方案的优异，而优异的建筑规划设计方案来自于优异的建筑方案设计团队。
【关键词】建筑规划设计方案、建筑方案设计团队、房地产公司
建筑规划设计方案的好坏直接影响楼盘的销售，每个房地产公司拿地前与拿地后，展开市场调研、市场策划后的首先任务就是挑选优秀的建筑规划方案设计团队。
不同的设计单位，建筑方案水平相去甚远；同一个设计单位，不同的设计小组水平也各不相同；不同的主笔设计师也巨大的影响着项目的建筑规划设计方案。
一、 目前各房地产公司挑选建筑规划方案设计团队的通常做法
1、 找信任的朋友设计——这是各房地产公司起步时采用最多的做法
优点：彼此熟悉、信任；
缺点：没有比较与竞争，水准相差很大；
2、 通过相关公务员介绍设计团队
优点：可获得相关人员办事时的便利与支持；
缺点：没有比较与竞争，水准相差很大，如设计团队不理想或水准较差，更换设计团队困难，易产生连锁反应，反而增加项目推进的难度；
3、 通过邀请招标确定方案设计团队
优点：具有竞争性，可多方案、多思路比较；
缺点：水平稍高的设计团队，一般均不愿参与此类投标；
4、 直接委托海外或国内知名设计团队
优点：方案一般情况下，水准较高；
缺点：费用高昂，且一般不愿配合多轮修改；
二、 挑选建筑规划方案设计团队应考虑的因素
在建筑规划方案设计阶段，因其重要性及特殊性，应充分考虑各种因素，以获取优异的建筑设计方案，达到预期的楼盘销售目标，需主要考虑的因素有：
1、 设计团队的知名度——知名度越高，一般情况下，水准越高，同时方案设计费也越高；
2、 与将要设计项目相似的案例——可以通过方案设计单位的方案设计案例介绍，摸清设计单位的水准以及将要设计的项目中可以参考或值得借鉴的地方和设计手法；
3、 建筑规划方案的主笔设计师——建筑方案主笔设计师直接左右着工程项目的建筑规划方案的设计品质，再大名气的设计单位，主笔设计师水准不足也将造成项目的滞销；
4、 建筑规划方案的设计速度（设计周期）——建筑方案的设计周期过长将带来项目的资金压力；
5、 建筑规划方案设计团队的设计服务承诺——房地产公司的工程项目，由于市场变化大，决定了建筑方案设计存在着大量的修改，需要设计团队的充分配合，高速推进，方案设计修改缓慢，将浪费大量人力、物力。
三、 关于房地产公司挑选优秀建筑规划方案设计团队的建议
1、 采用直接委托+邀请方案招标
由于建筑规划方案设计费占的比例很小，而仅完成概念性规划方案费用更少，完全可以直接考查三至五家规划方案设计团队，分别从方案设计团队的知名度、类似工程案例、主笔设计师、方案设计周期、后期设计服务五个方面进行考查，挑选出两至三家进行概念性规划方案委托设计，使这两三家方案设计团队形成竞争关系，促使优秀概念性方案的产生。
若按通常的邀请招标，优秀的方案设计团队由于费用过低大多不会参与。若为委托方案设计，则费用适中，优秀的方案设计团队一般均会参与。
从这两三家方案设计团队的成果中，委托最满意的一家方案设计团队进行深化规划方案及完成建筑单体方案设计，同时完成多轮规划方案与建筑单体方案的修改。
2、 带限制条件的直接委托方案设计
大型的房地产公司或愿意出高价设计费的房地产公司可直接委托知名的建筑方案设计团队，但同时应进行条件限制：
1)、指定主笔设计师
2)、对方案的深度进行详细的限定
结语：
一般情况下，建议优先采用“直接委托+邀请方案招标”的操作模式来挑选方案设计团队。在缺少竞争性的方案设计，设计团队及主笔设计师很难全力以赴做好规划设计方案，只是尽力而为；而具有竞争性的规划设计方案，则可以激发设计团队的潜能，使主笔设计师从“尽力而为”的状态调整到“全力以赴”的状态上来，从而产生优秀的建筑规划设计方案，以实现楼盘销售再上台阶。
